31. Juli 2006Druckversion
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[size=-2]Vollstrecker aus Texas
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Von Beat Balzli und Christoph Pauly
Vielen Tausenden Hausbesitzern droht ein GAU: Deutsche Banken haben in den Krisenjahren milliardenschwere Immobilienkredite verkauft, um ihre Bilanzen zu sanieren. Jetzt verwerten Käufer wie der US-Finanzinvestor Lone Star die erworbenen Schulden, ohne Rücksicht auf Verluste.
Die Hände von Brigitte Urban zittern. Ihre Stimme droht zu versagen. Wenn die 51-jährige Mutter von zwei Kindern über ihre jüngsten Erlebnisse mit der internationalen Hochfinanz spricht, kann sie kaum noch klar denken.
DPA
Neubausiedlung (bei Mainz): Viele können quasi über Nacht zum Opfer werden
Vor wenigen Wochen hat Hudson Advisors mit Hauptsitz im amerikanischen Dallas die Zwangsversteigerung von Urbans Mehrfamilienhaus in Dresden angekündigt. Der Familie nutzte es nichts, dass sie ihren Immobilienkredit immer brav bedient hatte. Die Einnahmen aus der Zimmervermietung reichten dazu völlig aus. Dachte Frau Urban.
Doch am 9. Dezember 2004 war die gelernte Buchhalterin, ohne es zunächst zu merken, mit ihrem Kredit an besonders gierige "Heuschrecken" verkauft worden. Damals teilte ihr die Münchner Hypo Real Estate lapidar mit, dass ihr Immobiliendarlehen aufgrund einer "Neuausrichtung der Bank" einer anderen Gesellschaft übertragen worden sei.
Es klang so harmlos, als kündigte das Institut an, die Farbe seines Briefpapiers zu ändern. Tatsächlich hatte man Frau Urban und ihre Schulden verkauft.
Denn hinter der neuen Gesellschaft versteckt sich die texanische US-Beteiligungsgesellschaft Lone Star, die viele Milliarden Dollar bei Großinvestoren wie US-Pensionsfonds eingesammelt hat. Deren Fonds haben in den vergangenen Jahren Verbindlichkeiten von vielen tausend deutschen
Hausbesitzern übernommen. Kredite im Wert von schätzungsweise 38 Milliarden Euro wechselten von den vertrauten Banken mit einem Rabatt an sogenannte Private-Equity-Firmen wie Lone Star.
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Generation Praktikum
Jung, gut ausgebildet - und ein fester Job in weiter Ferne
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Kompromissfähigkeit gehört nicht zu deren Kernkompetenz - eher schon die Fähigkeit zu filetieren, abzuspalten, auszupressen und weiterzuverkaufen. Kurz: Sie gieren nach schnellem Bargeld und schnüren dabei vielen Kreditnehmern rigoros die Luft ab. Für Lone Star übernimmt die Schwesterfirma Hudson Advisors die Schmutzarbeit.
Zahlreiche, mittlerweile vor Gericht anhängige Verfahren zeigen, dass viele Besitzer einer kreditfinanzierten Immobilie quasi über Nacht Opfer der rabiaten Methoden werden können. Wer nicht schnell seinen Kredit durch eine andere Bank ablösen lassen kann, bekommt Probleme.
Mal hilft den Amerikanern die Unbedarftheit ihrer Opfer, mal deren wacklige Finanzlage. Immobilienbesitzer etwa, die in einer Krisenregion wohnen oder als Selbständige kein regelmäßiges Einkommen vorweisen können, finden oft nicht schnell genug einen neuen Finanzpartner. Die Abwickler lassen dann Konten pfänden, schicken den Gerichtsvollzieher oder gleich den Zwangsvollstrecker vorbei.
Angesichts der beinharten Taktik der Kreditverwerter erweist sich das deutsche Immobilienrecht als schlechter Schutz. Zwar kann es sein, dass irgendwann der erste ausgenommene Kläger vor dem Bundesgerichtshof Recht bekommt. Doch die Gesellschaften sind dann schon längst über alle Berge, das Objekt verkauft.
<span>FORUM</span>
Immobilienmarkt: Wie viel Spekulation darf sein?
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2 Beiträge,
Neuester: Heute, 12.40 Uhr
von sysop
"Die Karawane zieht nach einer Abarbeitungsphase von drei bis vier Jahren weiter", beschrieb Karsten von Köller, der Deutschland-Chef von Lone Star, schon im vergangenen Jahr bei einem Vortrag in Frankfurt am Main die Taktik seiner Branche. In den neunziger Jahren erzielte sein Unternehmen zweistellige Renditen bei der Abwicklung fauler Kredite in den USA. Dann kamen Japan und Südkorea dran. Nun ist Lone Star in Deutschland mit einem Forderungsbestand jenseits von 20 Milliarden Euro Marktführer.
Als die Firma 2003 anfing, fand sie aus ihrer Sicht paradiesische Zustände vor. Hiesige Banken saßen auf faulen Krediten, die auf insgesamt 250 Milliarden Euro geschätzt wurden. Viele Kreditinstitute hatten beispielsweise oftmals unsinnige Immobilienprojekte finanziert, vor allem in den neuen Bundesländern. Nun waren sie bereit, komplette Kreditpakete oft zur Hälfte des Nominalwertes abzugeben.
Sven Döring / Visum
Investoren-Opfer Schubbert (vor zwangsversteigertem Eigenheim
So kam 2004 auch ein Kreditpaket der Hypo Real Estate in den Besitz von Lone Star. Und schnell machten sich die Profis auch an die Liquidierung jener Sicherheiten, deren Kredite gar keine Probleme aufwiesen. Das bekam auch die Dresdnerin Urban zu spüren.
Normalerweise verpflichtet sich die Bank, bei Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot zu unterbreiten. Auch Urban hatte sich auf die vertragliche Zusage ihrer alten Bank verlassen, ihr "dann übliche Konditionen" anzubieten.
Die von Lone Star beauftragten Hudson-Leute forderten stattdessen einen Zins von 9,39 Prozent plus einem Prozent Tilgung, 50 Prozent mehr, als die Hypo Real Estate vorher verlangt hatte. Urban sollte 500 Euro pro Monat mehr bezahlen. Das hätte für sie den Ruin bedeutet.
Man sei ja gar keine Bank und dürfe eigentlich gar keine Kreditverträge abschließen, begründete Hudson die Zinsexplosion zunächst gegenüber Urbans Anwalt Leonhard Baur, dann auch gegenüber dem SPIEGEL. Nach langen Verhandlungen gewährte die Firma Frau Urban einen Zins von 6,5 Prozent plus einem Prozent Tilgung. Zudem wollte sie dafür sorgen, dass der Kredit auf die Mitteleuropäische Handelsbank übertragen wird - seit 2005 im Besitz von Lone Star.
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Von Beat Balzli und Christoph Pauly
Vielen Tausenden Hausbesitzern droht ein GAU: Deutsche Banken haben in den Krisenjahren milliardenschwere Immobilienkredite verkauft, um ihre Bilanzen zu sanieren. Jetzt verwerten Käufer wie der US-Finanzinvestor Lone Star die erworbenen Schulden, ohne Rücksicht auf Verluste.
Die Hände von Brigitte Urban zittern. Ihre Stimme droht zu versagen. Wenn die 51-jährige Mutter von zwei Kindern über ihre jüngsten Erlebnisse mit der internationalen Hochfinanz spricht, kann sie kaum noch klar denken.
DPA
Neubausiedlung (bei Mainz): Viele können quasi über Nacht zum Opfer werden
Vor wenigen Wochen hat Hudson Advisors mit Hauptsitz im amerikanischen Dallas die Zwangsversteigerung von Urbans Mehrfamilienhaus in Dresden angekündigt. Der Familie nutzte es nichts, dass sie ihren Immobilienkredit immer brav bedient hatte. Die Einnahmen aus der Zimmervermietung reichten dazu völlig aus. Dachte Frau Urban.
Doch am 9. Dezember 2004 war die gelernte Buchhalterin, ohne es zunächst zu merken, mit ihrem Kredit an besonders gierige "Heuschrecken" verkauft worden. Damals teilte ihr die Münchner Hypo Real Estate lapidar mit, dass ihr Immobiliendarlehen aufgrund einer "Neuausrichtung der Bank" einer anderen Gesellschaft übertragen worden sei.
Es klang so harmlos, als kündigte das Institut an, die Farbe seines Briefpapiers zu ändern. Tatsächlich hatte man Frau Urban und ihre Schulden verkauft.
Denn hinter der neuen Gesellschaft versteckt sich die texanische US-Beteiligungsgesellschaft Lone Star, die viele Milliarden Dollar bei Großinvestoren wie US-Pensionsfonds eingesammelt hat. Deren Fonds haben in den vergangenen Jahren Verbindlichkeiten von vielen tausend deutschen
Hausbesitzern übernommen. Kredite im Wert von schätzungsweise 38 Milliarden Euro wechselten von den vertrauten Banken mit einem Rabatt an sogenannte Private-Equity-Firmen wie Lone Star.
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Generation Praktikum
Jung, gut ausgebildet - und ein fester Job in weiter Ferne
Kompromissfähigkeit gehört nicht zu deren Kernkompetenz - eher schon die Fähigkeit zu filetieren, abzuspalten, auszupressen und weiterzuverkaufen. Kurz: Sie gieren nach schnellem Bargeld und schnüren dabei vielen Kreditnehmern rigoros die Luft ab. Für Lone Star übernimmt die Schwesterfirma Hudson Advisors die Schmutzarbeit.
Zahlreiche, mittlerweile vor Gericht anhängige Verfahren zeigen, dass viele Besitzer einer kreditfinanzierten Immobilie quasi über Nacht Opfer der rabiaten Methoden werden können. Wer nicht schnell seinen Kredit durch eine andere Bank ablösen lassen kann, bekommt Probleme.
Mal hilft den Amerikanern die Unbedarftheit ihrer Opfer, mal deren wacklige Finanzlage. Immobilienbesitzer etwa, die in einer Krisenregion wohnen oder als Selbständige kein regelmäßiges Einkommen vorweisen können, finden oft nicht schnell genug einen neuen Finanzpartner. Die Abwickler lassen dann Konten pfänden, schicken den Gerichtsvollzieher oder gleich den Zwangsvollstrecker vorbei.
Angesichts der beinharten Taktik der Kreditverwerter erweist sich das deutsche Immobilienrecht als schlechter Schutz. Zwar kann es sein, dass irgendwann der erste ausgenommene Kläger vor dem Bundesgerichtshof Recht bekommt. Doch die Gesellschaften sind dann schon längst über alle Berge, das Objekt verkauft.
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von sysop
"Die Karawane zieht nach einer Abarbeitungsphase von drei bis vier Jahren weiter", beschrieb Karsten von Köller, der Deutschland-Chef von Lone Star, schon im vergangenen Jahr bei einem Vortrag in Frankfurt am Main die Taktik seiner Branche. In den neunziger Jahren erzielte sein Unternehmen zweistellige Renditen bei der Abwicklung fauler Kredite in den USA. Dann kamen Japan und Südkorea dran. Nun ist Lone Star in Deutschland mit einem Forderungsbestand jenseits von 20 Milliarden Euro Marktführer.
Als die Firma 2003 anfing, fand sie aus ihrer Sicht paradiesische Zustände vor. Hiesige Banken saßen auf faulen Krediten, die auf insgesamt 250 Milliarden Euro geschätzt wurden. Viele Kreditinstitute hatten beispielsweise oftmals unsinnige Immobilienprojekte finanziert, vor allem in den neuen Bundesländern. Nun waren sie bereit, komplette Kreditpakete oft zur Hälfte des Nominalwertes abzugeben.
Sven Döring / Visum
Investoren-Opfer Schubbert (vor zwangsversteigertem Eigenheim
So kam 2004 auch ein Kreditpaket der Hypo Real Estate in den Besitz von Lone Star. Und schnell machten sich die Profis auch an die Liquidierung jener Sicherheiten, deren Kredite gar keine Probleme aufwiesen. Das bekam auch die Dresdnerin Urban zu spüren.
Normalerweise verpflichtet sich die Bank, bei Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot zu unterbreiten. Auch Urban hatte sich auf die vertragliche Zusage ihrer alten Bank verlassen, ihr "dann übliche Konditionen" anzubieten.
Die von Lone Star beauftragten Hudson-Leute forderten stattdessen einen Zins von 9,39 Prozent plus einem Prozent Tilgung, 50 Prozent mehr, als die Hypo Real Estate vorher verlangt hatte. Urban sollte 500 Euro pro Monat mehr bezahlen. Das hätte für sie den Ruin bedeutet.
Man sei ja gar keine Bank und dürfe eigentlich gar keine Kreditverträge abschließen, begründete Hudson die Zinsexplosion zunächst gegenüber Urbans Anwalt Leonhard Baur, dann auch gegenüber dem SPIEGEL. Nach langen Verhandlungen gewährte die Firma Frau Urban einen Zins von 6,5 Prozent plus einem Prozent Tilgung. Zudem wollte sie dafür sorgen, dass der Kredit auf die Mitteleuropäische Handelsbank übertragen wird - seit 2005 im Besitz von Lone Star.
